פסק-דין בתיק ת"א 3903/08

1.         בת.א. 3903/08 תבעו התובעים את הנתבעים לפינוי ותשלום סך של 180,998 ש"ח. ת.א. 2837/09 נפתח לאחר שהוגשה התנגדות על ידי הנתבע מס' 1 לביצוע שטר, שיק, על סך של 5,000 ש"ח בלשכת ההוצאה לפועל בתיק מס' 14-09883-08-1 . ביום 13/10/09 ניתן פסק דין חלקי נגד הנתבעים 2-3, והוא הושלם בפסק דין חלקי נוסף נגדם ביום 18/3/2010.

2.         עילת התביעה נגד הנתבע מס' 1 בת.א. 3903/08 היא פיצוי על הפרות סעיף מסירת חזקה וסעיף פינוי בחוזים בנסיבות שהתובעים רכשו מהנתבע מס' 1 את זכות החכירה של הנכס ברחוב צבר 10 נווה נוי באר שבע הידוע כגוש 38017 חלקה 101 (להלן: "הנכס"). זכות החכירה רשומה במנהל מקרקעי ישראל. חוזה המכר נחתם ביום 21/11/07. המוכר מכר לקונים את הנכס כפי שהוא תמורת 680,000 ש"ח ומועד מסירת החזקה והתשלום האחרון נקבע להיות 31/12/07. העסקה בין התובעים )להלן: "הקונים")  לנתבע מס' 1 (להלן: "המוכר")  נכרתה בשעה שבנכס היו שוכרים ששכרו חלק מהנכס מהנתבע מס' 1, כבעלים של זכות החכירה, ובין היתר, הנתבעים 2-3,  ותוקף החוזה היה עד ליום 30/6/08. 

נטען על ידי התובעים כי על פי חוזה המכר - המוכר התחייב להסב לקונים את חוזי השכירות האמורים עד ליום מסירת החזקה בנכס, או לפנות עד אז את השוכרים. מועד המסירה המוסכם של החזקה היה 31/12/07. החיוב החוזי בחוזה המכר נבנה משני סעיפים. בסעיף 4.1 נקבע מועד מסירת החזקה, יום 31/12/07. ב"והואיל" השביעי במבוא לחוזה נקבע: "הואיל ובמועד חתימתו של הסכם זה הדירה נשוא הסכם זה מושכרת בשכירות חודשית, על-פי הסכם השכירות מיום 1/6/07 (להלן:"הסכם השכירות") והמוכר מתחייב להסב את הסכם השכירות ממועד מסירת החזקה בדירה לטובת הקונים או למסור את החזקה כשהנכס פנוי מכל שוכר" (להלן:"החיוב המיוחד").

אין בחוזה המכר התייחסות לחיוב המיוחד ודרכי יישומו. התביעה בפני עוסקת בקשר בין החיוב בסעיף 4.1 לחוזה המכר לחיוב המיוחד.

בנוסף לחוזי השכירות הקיימים ערב המכירה, לאחר חתימת חוזה המכר, חתמו הקונים עם המוכר, ביום 21/1/08, על חוזה שכירות בלתי מוגנת בתוקף מיום 24/12/07 ועד ליום 30/6/08. בחוזה הוסכם, בין היתר, כי הנתבע מס' 1 יעביר את דמי השכירות של כל השוכרים הישנים ששכרו מהנתבע מס' 1 יחידות דיור לפני המכירה, לקונים והוא  עצמו לא ישלם דמי שכירות. בהקשר לעסקת השכירות הפקיד המוכר שטר בטחון בסך של 5,000 ש"ח בידי הקונים.

לגבי הנתבע מס' 1 נטען בכתב התביעה, כי מספר ימים לפני תום תקופת השכירות הוא סירב לחתום על הארכה של חוזה השכירות ל- 4 חודשים נוספים. בתום תקופת השכירות המוסכמת הוא לא פינה את היחידה בנכס שהוא שכר. לא הצליחו התראות. לפיכך הוגש השטר לפירעון ביום 4/8/08. אז התברר שהשטר בוטל על ידי המוכר בסמוך למתן השטר. התביעה הוגשה ביום 23/10/08 בעילת פינוי. מאחר וניתנו פסקי דין נגד הנתבעים 2-3 לא פירטתי את העילות נגדם אך העילות הן פינוי ופיצוי.

בנוסף לעילת הפינוי עותרים התובעים כי בית המשפט יחייב את הנתבע מס' 1 גם בפיצויים הבאים:

-          פיצוי מוסכם על פי חוזה המכר על הפרה, לפי 10% מהעסקה שעמדה על 680,000 ש"ח - סך של 68,000 ש"ח (סעיף 10.1 לחוזה המכר).

-          פיצוי של 50 דולר ארה"ב ליום, על כל יום איחור במסירה לפי סעיף 4.4 לחוזה המכר. 

-          פיצוי של 50 דולר ארה"ב ליום, על כל יום איחור במסירה לפי סעיף  8 לחוזה המכר (צ"ל חוזה השכירות - מ'ו').

-          פיצוי על אי פינוי של הנתבעים 2-3 בסך של 42,940 ש"ח מחושב לפי 100 דולר ארה"ב כפול 112 ימים לפי שער 3.8340 ש"ח לדולר).

-          עגמת נפש יחד עם הנתבעים 2-3 על סך של 40,000 ש"ח.

סך הכול התביעה נגד הנתבע מס' 1 היא לפינוי וכן לפיצוי של 150,940 ש"ח וכן סך בשקלים השווה ל- 100 דולר ארה"ב על כל יום איחור בפינוי של הנתבעים 2-3.

3.         הנתבע מס' 1 פירט בכתב ההגנה כי הנכס מורכב ממספר יחידות דיור אשר חלקן היו מאוכלסות ערב החתימה על חוזה המכר. באחת היחידות גר המוכר. לטענתו על פי החיוב בחוזה המכר הוא יידע את השוכרים הקיימים כי מיום 31/12/07 הקונים יהיו בעלי הבית. לפיכך נטען כי החוזים הוסבו לתובעים, הקונים.

לטענתו חוזה השכירות שנחתם עמו נועד לבטא עסקה שנבעה מבקשת המוכרים שהוא יהיה "אב בית" , ינהל את הנכס, ידאג לתיקונים,  ויגבה את דמי השכירות מהשוכרים. הוסכם שלא ישלם תמורת יחידת דיור שבה הוא יגור ( עמ' 11 לפרוטוקול). בפועל, המוכר מילא אחר חיוביו החוזיים והעביר לקונים את מלוא דמי השכירות מאת השוכרים עד ליום 30/6/08 ( עמ' 13 לפרוטוקול). מאותו מועד התקשרו הקונים במישרין עם השוכרים. המוכר הסביר כי ביטל את שיק הביטחון לאחר שהסתיימה התחייבותו להיות "אב בית", כאשר המוכרים חתמו כאמור במישרין חוזי שכירות עם השוכרים.  הביטול הוא מיום 1/8/08.

באשר לתביעת הפינוי נגדו - טען הנתבע כי על פי חוזה השכירות עמו הוא מימש את האופציה שניתנה לו ולכן הוא גר ביחידת הדיור, צריף, כדין.

נטען להעדר כל הפרה ונטען כי בכל מקרה יתבקש בית המשפט להפחית את הפיצויים המוסכמים.

4.         במועד ביצוע עסקת המכר הייתה יחידת דיור מושכרת מיום 1/6/07 ועד ליום 30/6/08 לנתבעים 2-3 ויחידה נוספת הושכרה לשוכר נוסף.

הקונים אינם טוענים שלא קיבלו את דמי השכירות של השוכרים על פי המוסכם או כי המוכר לא קיים חיובים חוזיים נוספים. בחוזה המכר אין חיובים המתייחסים להסבת חוזי השכירות.